今年以來深圳房價暴漲，但剛剛過了半年，卻有人說，深圳要跌了，數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。莫非房價的拐點這么快就來了?

　　作者：齊俊杰(天下齊觀：TXqiguan)

　　今年以來深圳房價暴漲，但剛剛過了半年，卻有人說，深圳要跌了，數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。有人分析了，在政策面不變的情況下，下半年樓市的走勢更趨向于穩(wěn)中有漲的狀態(tài)，回到新政前強(qiáng)勢上漲的狀態(tài)已無太大可能性。其實吧，這事太簡單了，根據(jù)數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)和量子物理吧啦吧啦的分析結(jié)果顯示，可能，大概也許就是上半年漲太多了，相當(dāng)于先調(diào)價50%，然后給你一個92折，你猜自己是賺了還是賠了，恩，這很明顯是一道送分題。

　　其實一直有一個誤區(qū)，就是這個新房成交均價，漲的時候不明顯，而跌的時候也容易誤導(dǎo)。以大城市為例，由于城市面積大，所以基本都是一圈一圈的往外蓋房。新房也是越蓋越遠(yuǎn)，這個月還在5環(huán)，下個月就出了6環(huán)，所以位置不固定，新房的均價也沒什么可比性。趕上兩個豪盤開售，這個月就是成交均價大漲，下月趕上了郊區(qū)平民小戶型賣，你感覺就是暴跌了。所以完全不具備參考性。

　　雖然我一直看跌房價，特別是一線城市的房地產(chǎn)泡沫非常巨大，嚴(yán)重脫離了居民的實際購買力，基本上是資金炒作和慣性思維捂盤惜售的結(jié)果，而老百姓房東們也不著急賣，都覺得早賣早虧，晚賣多賺。所以沒有人要賣房，盡管房地產(chǎn)供給充裕，但是由于都被多套房持有者劫走了，所以顯得市場供需仍然緊張，給最底層的需求者以錯誤的信號。記得2011年的時候，有人通過用水量來調(diào)查，深圳空置率43%，而2012年的時候，有媒體做過調(diào)查，說深圳龍崗區(qū)的某樓盤，投資需求至少一半以上，空置率更是達(dá)到8成，大部分人都混淆了投資需求和真實剛需，有人甚至覺得自己有錢沒渠道理財，所以就得買房，這也叫剛需。

　　其實，我們不妨問問，有多少人是必須買房子的，租房子就過不下去的，孩子上不了學(xué)算是一個剛需的理由，這是我們扭曲的教育制度所導(dǎo)致的，未來會逐漸解決，而且估計很快解決，學(xué)區(qū)房的概念不過也就10幾年時間，本意是好的，讓孩子就近入學(xué)生活幸福，但沒想到卻給房地產(chǎn)做了嫁衣，所以這個肯定要改，估計也就在這幾年就會逐漸淡化學(xué)區(qū)房的概念，房子跟學(xué)籍很可能也會徹底脫鉤。甚至戶口跟房子都有可能脫鉤。除此之外，還有剛需嗎?至于結(jié)不了婚，跟剛需沒半毛錢關(guān)系，那是你丈母娘看你不順眼，你要是有個比爾蓋茨那樣的爹，他才懶得管你到底有沒有房呢!

　　租賃和購買都是金融行為，當(dāng)預(yù)期這個資產(chǎn)要貶值的時候，就會選擇租賃，如果預(yù)期這個資產(chǎn)會升值就會選擇購買，比如機(jī)器設(shè)備是會貶值的，所以工廠會找租賃公司，用融資租賃的方式取得設(shè)備，然后折舊算付租金，再舉個例子，為什么成功男人都愿意養(yǎng)情婦而不愿意將漂亮女人娶進(jìn)門，這就是覺得女人的容顏是快速貶值的資產(chǎn)，養(yǎng)在外面不結(jié)婚，每月只需要付出一定的租金，而不至于套牢在手里。相反美女都愿意盡快嫁給大款，因為大款的錢是逐漸升值的，所以沒人愿意去用租賃的方法陪土豪玩，都希望趕緊把他套牢攥到手里。

　　那么問題來了，房子呢?你覺得該漲就買，如果覺得差不多了，該跌了最好的辦法就是去租?；氐缴钲诜績r的問題上，現(xiàn)在大家還都想著買，就說明預(yù)期還是看漲的，大家也不愿意賣，所以市場供給仍然失衡，即使大家都買不起了，但賣的人也少，所以最大的可能就是有價無市。成交量急劇萎縮，然后就這樣走完最后的3-5年，直到持有房產(chǎn)0成本的現(xiàn)狀被打破。然后二手房東大量拋房，徹底改變供求狀況。最后帶動新盤下跌。